売却Ｑ&Ａ＊パート１＊
Ｑ．「売却」が先?それとも「購入」が先？
Ａ．住宅ローンはまだ支払い中ですか？
（Ａ）今のご自宅に住宅ローンがまだ残っている場合は売却が先
（Ｂ）住宅ローンがなければ購入が先と考えてＯＫです。
（Ａ）の場合例外もありまして、２重のローン支払いが可能な高所得の方でしたら、住宅ローンが残っていても先に購入出来ます。
注意点は２重ローンは審査が厳しい事。今の住宅ローンが残っていても住宅ローンが組めるかどうか、
不動産業者を通じて事前審査を掛けてみると良いでしょう。（Ｂ）の方は、買ってからゆっくり売れます。
自宅の売却金額を次の頭金に投入するなら、先に買い手を見つけておかないと後で資金繰りが大変です。
個別に担当営業マンに相談してみましょう。
Ｑ．不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの？
Ａ．高く売りたいなら・・・
競合する物件が少ない夏場がオススメです。一般的に売却は１～３月の年度末や１０～１２月などの年末に集中します。
人事異動や転勤・お子さんの学校入学などが契機になることが多いですからね。
「探す人が多い＝売りやすい」ですが、ライバルが多いと価格競争にさらされるという側面もあります。
夏場はライバルが少ない上に、探しているお客様のマインドが高く（物件が少なく、充実感を得られていない）、
いきなり決まる事もあります。
Ｑ．住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？
Ａ．特に急いでいなければ、
売却に３ヶ月、購入物件探し～契約までに３ヶ月、契約から登記～入居で２ヶ月、トータル８ヶ月みて頂ければ、
余裕を持った計画といえるでしょう。いきなり売却が決まる事もありますから、買換え先の物件は常にチェックしておきましょう。
また、買換え先が更地なら、完成まで４～６ヶ月掛かります。「いつまでに入居したいか」をイメージして逆算してみてください。
Ｑ．持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？
Ａ．先に手を打っておいてください。
売却依頼の段階で、市場価格と買取価格を不動産業者に確認しておきましょう。
売りたい価格と市場価格は違うものです。また、市場価格より安くても、売りにくい条件があるなら、長期戦になりそうです。
そんな時、あらかじめ買取業者に最低いくらで買い取ってくれるか聞いておけば、
「いくらまで値下げするか」「買い取ってもらうか」等等、目安・判断材料になりますので。
Ｑ．不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの？
Ａ．買取業者が心強い味方です。
売却依頼の段階で、市場価格と買取価格を不動産業者に確認しておきましょう。
どんな物件でも割高なら売れないものです。買取価格は最低保障価格ですから、その金額を参考に、初めから安い価格で
市場で勝負しても良いですし、その期間も省きたいなら買取業者に売ってしまえば即解決です。
引渡しも融通が利く場合が多いですし、いつでもその価格なら売れるとわかったら、安心して買換え先に集中できますよ。
Ｑ．不動産会社はどんなことをしてくれるの？
Ａ．以外とたくさん仕事はあるんです。
売却に限っていっても、間取図の作成、、写真撮り、学区や交通の調査・周辺環境のリサーチ～それらを踏まえてチラシの
作成・インターネット媒体への流通・ＨＰの掲載～レイアウト・各不動産業者への告知～営業活動（販売依頼）・近隣へのチラ
シ配り・個別訪問による直接営業・手持ちのお客様への電話営業～資料送付・過去の契約者さまへの紹介者の依頼・販売
活動報告の作成～販売方法の提案・実際のご案内・成約にむけた諸条件の交渉・一戸建なら地続きの交渉・マンションなら
同マンション内の販売活動などなど、あらゆる事を行います。
また、売却成立後の引渡しに向けた手続き・引越しの手配・税金の処理までプロならではのお手伝いを致します。
Ｑ．不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？
Ａ．３種類です。
各契約の特徴は以下の通りです。
１、専属専任媒介＝１社だけに販売を依頼する方式。
拘束力が最も強く、自分で買い手を見つけてもその業者に仲介手数料を支払う必要があります。その分業者の責任も重く、
どんな方法でも売却活動してくれるのか販売方法をよく聞いてみると良いでしょう。
２、専任媒介＝１社だけに販売を依頼する方式。自分で買い手を見つける事もできます。
不動産業者にしてみれば確実に売主様から仲介手数料を頂けるので、
広告経費の確保など販売に力を注げるという大義名分があります。
３、一般媒介＝複数の不動産業者に依頼する方式。各社に競争してもらう事ができるので、
各業者の対応が最も顕著に現れる契約といえます。
Ｑ．同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫？
Ａ．最近はその傾向が増えてきました。
一般媒介契約を結べば複数の不動産業者に売却を頼めます。
一昔前までは、専任媒介と比べて不動産業者が販売に力を入れない、などと言われていましたが、
不動産業者がその物件を独占するための口実に使う古い営業手法の１つです。
現実問題として、不動産業者によっては規則で専任媒介と一般媒介とで広告経費に差が出るケースもあるようですが、
販売に自信のある会社ほど一般媒介契約も大歓迎で、競争による早期売却が実現することも。
ただ、購入先の物件が決まっていれば、その不動産業者にまずは頼むのがマナーです。
Ｑ．営業マンについて希望を言ってもいい？
Ａ．知識豊富な営業から熱血・イケメンなど幅広く・・・
もちろん大丈夫ですよ！担当営業との相性は、とても重要だと思います。
大切な財産をお預かりする際に、信頼がおけなければ、心配だと思います。
弊社では、知識豊富はもちろん、個性あふれる魅力的な営業が多数おりますので、
まずは、ホームページの営業マン自己ＰＲをご覧になってみてはいかがでしょうか？
